זיהינו מגמה ברורה הרבה לפני כולם: למרות המלחמה, המדינה ויזמי הענק שופכים עכשיו מיליארדים על הצפון – מתעשיות ביטחוניות ועד הפיכת מכללת תל חי לאוניברסיטה. הציבור הרחב ניזון מהתקשורת ויושב על הגדר, אבל מי שקורא את נתוני הביג-דאטה מזהה את המגמות מוקדם. בדיוק כפי שקרה במתחם ה-1000 בראשל"צ לפני עשור, אזורי הגליל הולכים להיות מנוע צמיחה אדיר, ומי שיתפוס פוזיציה היום ייהנה מעליית הערך מחר.

מדד מחירי הקרקעות החדש של הלמ"ס מציג ירידה של כ-25% בשווי הקרקעות במכרזים, אך זה לא מעיד בהכרח על ירידת מחירי הדירות העתידית. מדובר בהתאמה שעושים הקבלנים: כדי לשמור על הרווח היזמי שלהם מול ההתייקרות הדרמטית של עלויות הבנייה, התארכות משך הבניה והזינוק בריביות המימון, הם פשוט מציעים פחות כסף על הקרקע במכרזי רמ"י. כדי שמחירי הדירות באמת ירדו לצרכן, נדרש שחרור מאסיבי ועקבי של קרקעות על ידי המדינה.

אחר מעל לעשור אנו רואים התמתנות בפער בין מחירי הדירות לבין מחירי השכירות. בעקבות העצירה הזמנית בביקושים לרכישות, שוק השכירות מתעורר, אנו מבינים שכולנו צרכנים של שירותי דיור ואם לא נרכוש דירה כנראה שנשכור אותה, מצב זה דוחף מעלה את מחירי השכירות. במבט על אזורי פריפריה כמו הגליל, ישנו דיסוננס מרתק בין האיום הביטחוני הנוכחי לבין הפוטנציאל לעליית הערך אם סיום האירוע בצורה המניחה את דעת התושבים. בנוסף האזור נהנה מהטבות מס משמעותיות המשפיעות על התזרים המשפחתי של הרוכשים והשוכרים.

אני מתריע מפני שאננות של רוכשי דירות 'על הנייר' משנות השיא, שמתקרבים כעת למועד האכלוס ולסיום הלוואות הגישור שקיבלו. חובה להיערך למשכנתא לפחות 45-60 יום מראש ולא לחכות לדקה ה-90. בעלי משכנתה קיימת, אל תמהרו למחזר משכנתאות רק בגלל ירידה קלה בריבית הפריים, ושימו לב היטב למסלולי ה'משתנה כל 5 שנים' שלכם – העוגנים התייקרו בשנים החרונות ורבים צפויים לחוות קפיצה כואבת בהחזר החודשי בקרוב.

השפל ההיסטורי בעסקאות שראינו באפריל הוא נתון זמני הנובע מחוסר ודאות ביטחוני (מתמשך) וחגים, ולא מהיעדר הון. להפך – סך נכסי הציבור שבר שיא והגיע לכ-7.4 טריליון שקלים. הכסף הזה, שחלקו הגדול צמח בשוק ההון, קיים ומחכה. נכון, הוא לא מתחלק שווה בשווה אצל כל האוכלוסיה, ועדיין יש חלקים גדולים באוכלוסיה שיש להם את הכסף, השאלה מה הם יירצו לעשות איתו ומתי. סיכוי סביר מאוד שעם חזרה לתחושת היציבות אנשים יתחילו לרדת מהגדר וחלק מההון הזה יזרום לשוק הנדל"ן, מה שעלול לשחרר את הקפיץ ולהזניק שוב את המחירים.