זיהינו מגמה ברורה הרבה לפני כולם: למרות המלחמה, המדינה ויזמי הענק שופכים עכשיו מיליארדים על הצפון – מתעשיות ביטחוניות ועד הפיכת מכללת תל חי לאוניברסיטה. הציבור הרחב ניזון מהתקשורת ויושב על הגדר, אבל מי שקורא את נתוני הביג-דאטה מזהה את המגמות מוקדם. בדיוק כפי שקרה במתחם ה-1000 בראשל"צ לפני עשור, אזורי הגליל הולכים להיות מנוע צמיחה אדיר, ומי שיתפוס פוזיציה היום ייהנה מעליית הערך מחר.

מדד מחירי הקרקעות החדש של הלמ"ס מציג ירידה של כ-25% בשווי הקרקעות במכרזים, אך זה לא מעיד בהכרח על ירידת מחירי הדירות העתידית. מדובר בהתאמה שעושים הקבלנים: כדי לשמור על הרווח היזמי שלהם מול ההתייקרות הדרמטית של עלויות הבנייה, התארכות משך הבניה והזינוק בריביות המימון, הם פשוט מציעים פחות כסף על הקרקע במכרזי רמ"י. כדי שמחירי הדירות באמת ירדו לצרכן, נדרש שחרור מאסיבי ועקבי של קרקעות על ידי המדינה.

אנחנו רואים פער הולך וגדל בין מחירי הדירות שעלו דרמטית בעשור האחרון, לבין מחירי השכירות שעלו בקצב מתון יותר. עם זאת, דווקא כשהריבית עולה ושוק הקנייה מתקרר, הביקוש לשכירות גובר ודוחף כעת את מחירי השכירות למעלה. במבט על אזורי פריפריה כמו הגליל, ישנו דיסוננס מרתק בין האיום הביטחוני הנוכחי לבין פוטנציאל ההשבחה האדיר, שמגובה בהטבות מס חריגות ומהווה הזדמנות פז למשקיעים בעלי אורך רוח.

אני מתריע מפני שאננות של רוכשי דירות 'על הנייר' משנות השיא, שמתקרבים כעת למועד האכלוס ולסיום הלוואות הגישור שקיבלו. חובה להיערך למשכנתא לפחות 45-60 יום מראש ולא לחכות לדקה ה-90. בעלי משכנתה קיימת, אל תמהרו למחזר משכנתאות רק בגלל ירידה קלה בריבית הפריים, ושימו לב היטב למסלולי ה'משתנה כל 5 שנים' שלכם – העוגנים התייקרו בשנים החרונות ורבים צפויים לחוות קפיצה כואבת בהחזר החודשי בקרוב.

השפל ההיסטורי בעסקאות שראינו באפריל הוא נתון זמני הנובע מחוסר ודאות ביטחוני (מתמשך) וחגים, ולא מהיעדר הון. להפך – סך נכסי הציבור שבר שיא והגיע לכ-7.4 טריליון שקלים. הכסף הזה, שחלקו הגדול צמח בשוק ההון, קיים ומחכה. נכון, הוא לא מתחלק שווה בשווה אצל כל האוכלוסיה, ועדיין יש חלקים גדולים באוכלוסיה שיש להם את הכסף, השאלה מה הם יירצו לעשות איתו ומתי. סיכוי סביר מאוד שעם חזרה לתחושת היציבות אנשים יתחילו לרדת מהגדר וחלק מההון הזה יזרום לשוק הנדל"ן, מה שעלול לשחרר את הקפיץ ולהזניק שוב את המחירים.